1 ст. 339 ГК). В приведенном примере им предлагается считать части здания или сооружения по мере их возведения. Однако права на недвижимость подлежат государственной регистрации (ст. 131 ГК). Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК). Следовательно, нет оснований считать, что по мере строительства возникает право собственности на появляющиеся части здания, сооружения. Эти части недостроенного здания, сооружения не являются объектом права. Поэтому заложить их нельзя. В соответствующих случаях предметом залога может стать само здание (сооружение) либо его часть, но не по мере возведения, а после окончания строительства и государственной регистрации. Договор о залоге такого объекта может быть заключен уже при возникновении основного обязательства, что и предусмотрено п. 6 ст. 340 ГК.
Судебная практика исходит из того, что по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
Вместе с тем следует отметить, что соответствующие отношения урегулированы законодательством ненадлежащим образом. Так, ранее отмечалось, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и, кроме того, подлежит государственной регистрации. При несоблюдении этих требований договор недействителен.
Вопрос о нотариальном удостоверении договора ипотеки имущества, которое появляется у потенциального залогодателя в будущем (будет построено здание или сооружение, объект недвижимости будет приобретен по гражданско-правовой сделке и т.п.), особой сложности не вызывает. Если предложено в залог имущество, которое появится у «залогодателя» в будущем, и «залогодержатель» согласен с тем, что право залога у него возникнет только после приобретения «залогодателем» этого имущества, то с точки зрения формально-юридической нет оснований для отказа удостоверения соответствующего договора. Правда, при удостоверении такого договора могут возникнуть затруднения юридико-технического характера. В частности, с указаниями наименования, места нахождения и информации, позволяющей идентифицировать предмет ипотеки (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Но эти затруднения преодолимы. Если «залогодатель» и «залогодержатель» не располагают названными сведениями, то в удостоверении договора следует отказать.
Гораздо большая проблема с государственной регистрацией договора об ипотеке имущества, которое «залогодатель» приобретет в будущем. Поскольку у залогодателя имущества еще нет (не создано, не приобретено), постольку отсутствуют соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Следовательно, государственная регистрация такого договора об ипотеке невозможна. А в отсутствие регистрации договор недействителен.
Можно, конечно, предположить, что регистрация договора будет произведена после того, как «залогодатель» получит недвижимость в собственность или хозяйственное ведение. Однако на тот момент, как правило, им уже получено все или почти все по основному обязательству (предоставлены денежные средства по кредитному договору, передан товар по договору купли-продажи и т.д.). «Залогодатель» может (и вправе) отказаться от осуществления государственной регистрации договора об ипотеке. Тупик.
2. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества
Залог не завершенного строительством недвижимого имущества возможен при наличии определенных условий.
Во-первых, возведение недвижимости осуществляется на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
Во-вторых, при передаче в залог указанного объекта одновременно передается в залог по тому же договору земельный участок, на котором находится не завершенная строительством недвижимость, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
В-третьих, произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Она может производиться:
а) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства;
б) при представлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – проектно-сметной документации;
в) при представлении документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
§ 5. Ипотека жилых домов и квартир
1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир
Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 – 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 – 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 – 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 – 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 – 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона.
2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры
Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен.
3. Предмет ипотеки
Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320
Судебная практика исходит из того, что по договору о залоге, заключенному на основании п. 6 ст. 340 ГК, право залога возникает с момента приобретения залогодателем соответствующего имущества.
Вместе с тем следует отметить, что соответствующие отношения урегулированы законодательством ненадлежащим образом. Так, ранее отмечалось, что договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и, кроме того, подлежит государственной регистрации. При несоблюдении этих требований договор недействителен.
Вопрос о нотариальном удостоверении договора ипотеки имущества, которое появляется у потенциального залогодателя в будущем (будет построено здание или сооружение, объект недвижимости будет приобретен по гражданско-правовой сделке и т.п.), особой сложности не вызывает. Если предложено в залог имущество, которое появится у «залогодателя» в будущем, и «залогодержатель» согласен с тем, что право залога у него возникнет только после приобретения «залогодателем» этого имущества, то с точки зрения формально-юридической нет оснований для отказа удостоверения соответствующего договора. Правда, при удостоверении такого договора могут возникнуть затруднения юридико-технического характера. В частности, с указаниями наименования, места нахождения и информации, позволяющей идентифицировать предмет ипотеки (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Но эти затруднения преодолимы. Если «залогодатель» и «залогодержатель» не располагают названными сведениями, то в удостоверении договора следует отказать.
Гораздо большая проблема с государственной регистрацией договора об ипотеке имущества, которое «залогодатель» приобретет в будущем. Поскольку у залогодателя имущества еще нет (не создано, не приобретено), постольку отсутствуют соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Следовательно, государственная регистрация такого договора об ипотеке невозможна. А в отсутствие регистрации договор недействителен.
Можно, конечно, предположить, что регистрация договора будет произведена после того, как «залогодатель» получит недвижимость в собственность или хозяйственное ведение. Однако на тот момент, как правило, им уже получено все или почти все по основному обязательству (предоставлены денежные средства по кредитному договору, передан товар по договору купли-продажи и т.д.). «Залогодатель» может (и вправе) отказаться от осуществления государственной регистрации договора об ипотеке. Тупик.
2. Залог не завершенного строительством недвижимого имущества
Залог не завершенного строительством недвижимого имущества возможен при наличии определенных условий.
Во-первых, возведение недвижимости осуществляется на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке (п. 2 ст. 5 Закона об ипотеке).
Во-вторых, при передаче в залог указанного объекта одновременно передается в залог по тому же договору земельный участок, на котором находится не завершенная строительством недвижимость, либо часть этого участка, функционально обеспечивающая закладываемый объект, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 69 Закона об ипотеке).
В-третьих, произведена государственная регистрация объекта незавершенного строительства. Она может производиться:
а) в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства;
б) при представлении документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях – проектно-сметной документации;
в) при представлении документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (п. 2 ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
§ 5. Ипотека жилых домов и квартир
1. Законодательство об ипотеке жилых домов и квартир
Довольно часто предметом ипотеки оказываются жилые дома и квартиры. Залог этих объектов отличается значительным своеобразием. Наиболее важные особенности ипотеки жилых домов и квартир установлены ст. 74 – 78 Закона об ипотеке. Вместе с тем было бы ошибочным полагать, будто только нормы, содержащиеся в указанных статьях, регламентируют залог жилых домов и квартир. Во-первых, ипотека этих объектов подчинена также другим правилам, сформулированным в Законе об ипотеке, если иное не установлено в ст. 74 – 78 этого Закона. Во-вторых, общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлено иное (п. 2 ст. 334 ГК, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Таким образом, при рассмотрении ипотеки жилых домов и квартир в первую очередь следует обратиться к ст. 74 – 78 Закона об ипотеке, затем к другим правилам данного Закона, поскольку в указанных статьях (ст. 74 – 78) не установлено иное, а затем к положениям ГК о залоге, поскольку иное не установлено самим Кодексом, ст. 74 – 78 Закона об ипотеке и другими правилами этого Закона.
2. Основания возникновения права залога на жилые дома и квартиры
Ипотека жилых домов и квартир, как и залог любого другого имущества, возникает на основании договора или закона. Поэтому ранее излагавшиеся правила об основаниях возникновения права залога применяются и к ипотеке жилых домов и квартир (см. § 2, 6, 7 гл. 10). Первоначально применительно к договору ипотеки жилья, находящегося в собственности гражданина, устанавливалось, что он не может быть заключен через представителя. В настоящее время соответствующий пункт (п. 6) ст. 74 Закона об ипотеке исключен.
3. Предмет ипотеки
Правила об ипотеке жилых домов и квартир применяются только к ипотеке жилья, предназначенного для постоянного проживания. На ипотеку гостиниц, домов отдыха, дач, садовых домиков, других строений и помещений, не предназначенных для постоянного проживания, правила об ипотеке жилых домов и квартир не распространяются. Перечисленные объекты недвижимости могут быть предметом ипотеки на общих основаниях (п. п. 1, 3 ст. 74 Закона об ипотеке).
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320