Полномочия физических лиц при совершении сделок с недвижимостью могут быть основаны на доверенности либо указании закона (родители, усыновители, опекуны, попечители).
В отношении юридических лиц в договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их правоспособности (общей, а при необходимости – и специальной), а также о полномочиях представителей юридического лица. Полномочия юридических лиц могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В договорах указывается полное, без сокращений наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.
2. Описание объекта недвижимости
В тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости.
Вид объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида:
– земельный участок;
– здание или сооружение;
– прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение).
Если у объекта существует конкретное наименование, оно также должно быть указано в тексте документа (например, Театр оперы и балета, магазин, жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.п.).
Кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при его кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового номера, указываются кадастровые номера предшествовавших объектов.
Адрес (местонахождение) недвижимости. В качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа.
Площадь объекта. Площадь объекта указывается по документам либо фактическая по кадастровому плану (для зданий, сооружений и их частей – по внутреннему обмеру).
Назначение объекта. В документе, представленном на регистрацию, должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В договорах отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение участка и категория земель, на которых он расположен.
Иная необходимая информация. В качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны инвентарный номер, литер и этажность (подземная этажность) для зданий и сооружений, этаж (номер этажа или этажей, на которых расположено нежилое помещение или квартира).
3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах
В тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должны содержаться записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах со ссылкой на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован).
В тексте сделки должен быть назван вид права (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитуты).
Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в документе указываются соответствующие размеры долей.
При характеристике объекта недвижимости в тексте сделки должен быть указан документ, в котором содержится данная информация.
4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество
В тексте представленного на регистрацию документа должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др.). При этом должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.
При ипотеке должна быть указана дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
При записи о сервитуте указывается объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.
В необходимых случаях в документе, представляемом на регистрацию, должны быть указаны соответствующие условия сделки, при выполнении которых право может возникнуть или прекратиться.
§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества
1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости
В договоре об отчуждении жилых домов, иных зданий, строений и сооружений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
2. Требования к правоустанавливающим документам
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320
В отношении юридических лиц в договоре отчуждения недвижимого имущества следует отразить сведения об их правоспособности (общей, а при необходимости – и специальной), а также о полномочиях представителей юридического лица. Полномочия юридических лиц могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. В договорах указывается полное, без сокращений наименование юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.
2. Описание объекта недвижимости
В тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости.
Вид объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида:
– земельный участок;
– здание или сооружение;
– прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение).
Если у объекта существует конкретное наименование, оно также должно быть указано в тексте документа (например, Театр оперы и балета, магазин, жилой дом, квартира, комната в квартире, гараж и т.п.).
Кадастровый или условный номер объекта недвижимости. Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается при его кадастровом и техническом учете (инвентаризации) и сохраняется, пока данный объект существует как единый объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.
В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Если объект недвижимости образован в результате деления, слияния ранее существовавших объектов или выделения из таких объектов, либо возникли иные причины, приведшие к изменению кадастрового номера, указываются кадастровые номера предшествовавших объектов.
Адрес (местонахождение) недвижимости. В качестве адреса объекта недвижимости указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения объекта, позволяющее однозначно определить объект на территории регистрационного округа.
Площадь объекта. Площадь объекта указывается по документам либо фактическая по кадастровому плану (для зданий, сооружений и их частей – по внутреннему обмеру).
Назначение объекта. В документе, представленном на регистрацию, должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В договорах отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение участка и категория земель, на которых он расположен.
Иная необходимая информация. В качестве иной необходимой информации в тексте документов должны быть указаны инвентарный номер, литер и этажность (подземная этажность) для зданий и сооружений, этаж (номер этажа или этажей, на которых расположено нежилое помещение или квартира).
3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах
В тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должны содержаться записи о праве собственности и об иных вещных правах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах со ссылкой на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован).
В тексте сделки должен быть назван вид права (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитуты).
Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в документе указываются соответствующие размеры долей.
При характеристике объекта недвижимости в тексте сделки должен быть указан документ, в котором содержится данная информация.
4. Сведения об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество
В тексте представленного на регистрацию документа должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др.). При этом должно быть указано содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.
При ипотеке должна быть указана дата ее возникновения, срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы.
При записи о сервитуте указывается объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.
В необходимых случаях в документе, представляемом на регистрацию, должны быть указаны соответствующие условия сделки, при выполнении которых право может возникнуть или прекратиться.
§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества
1. Определение предмета в договоре об отчуждении недвижимости
В договоре об отчуждении жилых домов, иных зданий, строений и сооружений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
2. Требования к правоустанавливающим документам
При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320